Huurwoning: wie betaalt het onderhoud aan de cv-ketel?
Onderhoud en reparatie van de cv-installatie zijn in de regel voor de verhuurder. Wat voor rekening van de huurder komt, staat in het Besluit kleine herstellingen: een limitatieve lijst van klusjes die klein, dagelijks en bereikbaar zijn. Dat laatste woord is de kern — bij een verstopping bepaalt de vraag of je er zelf bij kunt wie de rekening krijgt.
Door Ömer Yildiz, Installateur en eigenaar
De hoofdregel, en waar hij vandaan komt
Bij huur ligt het onderhoud van de woning in beginsel bij de verhuurder. Daarop is één uitzondering, en die is bewust afgebakend: de kleine herstellingen zijn voor de huurder.
Wat daaronder valt is niet aan interpretatie overgelaten. Het Besluit kleine herstellingen — de bijlage bij artikel 7:240 van het Burgerlijk Wetboek — bevat een limitatieve lijst. Staat iets er niet op, dan is het geen kleine herstelling en dus voor de verhuurder.
Voor de cv-installatie betekent dat: het jaarlijks onderhoud, een reparatie, een vervanging en werk aan de rookgasafvoer zijn in de regel voor de verhuurder. Wat wél op de huurderslijst staat, is het soort klusje dat je zonder gereedschap of met huis-, tuin- en keukengereedschap doet — het ontluchten van radiatoren bijvoorbeeld.
De bijzin die het verschil maakt
Bij verstoppingen staat in de wettekst een voorwaarde die in de hele markt wordt weggelaten, en juist die bepaalt wie betaalt.
De lijst noemt: het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt, “voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is”.
Die laatste zeven woorden zijn geen franje maar de kern. Een verstopping in een sifon onder de wastafel is bereikbaar — die is voor jou. Een verstopping in een standleiding, onder de vloer of achter een betegelde wand is dat per definitie niet, en dan is het geen kleine herstelling meer.
Wie de bijzin weglaat, komt uit op “ontstoppen is altijd voor de huurder”, en dat klopt niet. Het scheelt soms de hele rekening.
Wat dat in de praktijk betekent bij een storing
De volgorde is anders dan bij een koopwoning, en dat is geen bureaucratie maar het verschil tussen een klus die betaald wordt en een die tussen twee partijen blijft hangen.
Bel eerst je verhuurder of beheerder. Die geeft de opdracht en krijgt de rekening, en veel verhuurders hebben bovendien een vaste partij waar ze mee werken. Kom je daar niet doorheen terwijl de verwarming uitstaat of er water loopt, bel ons dan en dan bespreken we hoe we het aanpakken — maar een monteur sturen op een opdracht die niemand gegeven heeft, helpt uiteindelijk niemand.
Woon je in een gehuurd appartement, dan komt er nog een partij bij. Jouw verhuurder is eigenaar en daarmee lid van de VvE; jij staat daar los van. Gaat het om een gezamenlijke installatie of een collectief rookgaskanaal, dan moet de VvE de opdracht geven — niet jij en ook niet je verhuurder alleen.
Waar dit het vaakst speelt in ons werkgebied
Het aandeel huurwoningen verschilt sterk per plaats, en daarmee ook hoe vaak deze vraag als eerste beantwoord moet worden.
In Zaandam is 48 procent koopwoning, dus ruim de helft wordt verhuurd. Wormerveer zit op 51 procent koop, Zaandijk en Krommenie op 53. Dat zijn de plaatsen waar een telefoontje het vaakst begint met de vraag wie de opdracht geeft.
Aan de andere kant van de schaal staan Volendam (80 procent koop), Ilpendam (78), Purmerland (77) en Watergang (76). Daar is de beller vrijwel altijd zelf de eigenaar en speelt dit nauwelijks.
In een gehuurd appartement stapelen de twee: in Wormerveer is 46 procent van de woningen een appartement bij 51 procent koop, en dat is de combinatie waarbij drie partijen iets te zeggen hebben over verschillende delen van dezelfde installatie.
Wat je zelf kunt controleren
Twee documenten geven samen vrijwel altijd het antwoord.
Het eerste is je huurovereenkomst. Daarin kunnen afspraken staan over onderhoud, en die gaan voor op wat gebruikelijk is — al kan een contract de wettelijke verdeling niet onbeperkt naar de huurder verschuiven.
Het tweede is het Besluit kleine herstellingen zelf. Dat is openbaar en het is een lijst, geen betoog: je leest in een minuut of jouw geval erop staat. Staat het er niet op, dan is het geen kleine herstelling.
Let op. Werk aan het gastoestel en aan de rookgasafvoer is hoe dan ook voorbehouden aan een certificaathouder — ongeacht wie de rekening betaalt. Dat is geen afspraak tussen huurder en verhuurder maar artikel 6.45 van het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Vragen die we hierover vaak krijgen
Moet mijn verhuurder het cv-onderhoud betalen?
In de regel wel. Onderhoud en reparatie van de cv-installatie staan niet op de lijst van kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, en die lijst — de bijlage bij artikel 7:240 BW — is limitatief. Staat iets er niet op, dan is het voor de verhuurder.
Is een verstopping voor de huurder of de verhuurder?
Dat hangt af van waar hij zit. De wettekst noemt het ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt, maar met de voorwaarde “voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is”. Een sifon onder de wastafel is bereikbaar en dus voor jou; een standleiding of een leiding onder de vloer is dat niet, en dan is het geen kleine herstelling.
Mag ik als huurder zelf een installateur bellen?
Bellen mag altijd, maar de opdracht komt in de regel van je verhuurder — die betaalt namelijk. Bel dus eerst je verhuurder of beheerder. Kom je daar niet doorheen terwijl de verwarming uitstaat of er water loopt, bel ons dan en dan bespreken we hoe we het aanpakken.
Ik huur een appartement. Wie moet ik hebben bij een lekkage?
Eerst je verhuurder. Die is eigenaar en daarmee lid van de VvE; jij staat daar los van. Zit het probleem in een gezamenlijke installatie of in leidingwerk in een gemeenschappelijke ruimte, dan moet de VvE de opdracht geven — niet jij en ook niet je verhuurder alleen.
Mag mijn huurcontract het onderhoud bij mij leggen?
Een contract kan afspraken bevatten over onderhoud, maar de wettelijke verdeling is niet onbeperkt naar de huurder te verschuiven. Bij twijfel is de lijst van kleine herstellingen het vertrekpunt: die is openbaar en limitatief. Wij zijn geen juridisch adviseur — bij een geschil is het Juridisch Loket of een huurcommissie de juiste plek.
Waar dit op gebaseerd is
Overheid.nlBesluit kleine herstellingen, bijlage bij artikel 7:240 BW
het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt, voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is
Geraadpleegd op
De volgende werkzaamheden aan een gebouwgebonden gasverbrandingstoestel en bijbehorende voorzieningen voor de toevoer van verbrandingslucht en de afvoer van rookgas worden verricht door een certificaathouder.
Geraadpleegd op
Verder gebaseerd op
- Wat er in jouw geval geldt, staat in je huurovereenkomst; dit artikel is geen juridisch advies.
Kom je er niet uit?
Bel even. Vaak is aan de telefoon al duidelijk wat er speelt.